Az ingatlanpiac alakulása számos közgazdasági és makrogazdasági tényezőtől függ, amelyek összjátéka határozza meg az árak mozgását. Talán van, aki abban reménykedik, hogy 2025-re a lakások árai csökkenésnek indulnak majd, azonban a jelenlegi gazdasági környezet és trendek alapján ennek valószínűsége csekélynek tűnik. Kapcsolódó tényező, hogy az aktuálisan felszabaduló állampapír-pénzek a keresleti oldalt fűtik.

Az ukrán konfliktus és az elmúlt évek inflációs hulláma megemelte az építőanyagok, munkadíjak és egyéb költségek árát. Bár a jegybankok – például az Európai Központi Bank (EKB) és a Magyar Nemzeti Bank (MNB) – kamatemelésekkel törekedtek kordában tartani az inflációt, a hosszú távú hatások csak fokozatosan érezhetők. A magas kamatlábak miatt ugyan csökkenhetett a kereslet a hitelek iránt, de az építési költségek emelkedése tartósan magasan tartja az ingatlanok árait.

A lakáspiaci árak egyik fontos mozgatórugója a kínálat és kereslet aránya, ráadásul az építési költségek az árakat alulról támasztják. Az építőiparban tapasztalt munkaerőhiány, a szigorodó építési szabályok és a magas költségek miatt kevés új lakás épül. Ez a kínálati szűkösség stabilizálja vagy növeli az árakat, mivel a kereslet továbbra is erős marad, különösen Budapesten és más nagyvárosokban. Az ukrán konfliktus kezdetekor az építési költségek emelkedtek, de a háború lezárása esetén ez valószínűleg továbbra sem tud visszarendeződni, hiszen az újjáépítés rengeteg munkaerőt és építési anyagot igényel majd, ez várhatóan áremelkedést eredményez.

A nagyvárosokba irányuló belső migráció és az urbanizáció folyamata fokozza a lakások iránti keresletet. Bár a fiatalabb generációk lakhatási igényei tartósan magasan tartják a keresletet, a magas hitelkamatok és a megélhetési költségek növekedése mérsékelheti a vásárlási hajlandóságot.

Az ingatlan továbbra is vonzó befektetési eszköz marad, különösen az inflációs környezetben, hiszen értékállóságot és stabil hozamot kínál. A bérleti díjak emelkedése és az ingatlanok értékállósága miatt sok befektető továbbra is a lakáspiacon tartja a tőkéjét. Ez a kereslet további nyomást helyez az árakra.

A lakhatást támogató állami programok rövid távon növelhetik a keresletet, még akkor is, ha ezek feltételei időközben szigorodnak, ugyanakkor hosszú távon a támogatások fokozatos kivezetése mérsékelheti a keresletet. Emellett a bérlakás-szektorban tapasztalható szabályozások is közvetetten hatnak a magántulajdonban lévő ingatlanok iránti keresletre.

Bár a lakásárak csökkenése 2025-ben nem tűnik valószínűnek, a legfontosabb kockázati tényező az, ha esetleg a lakásfedezetű hitelek tömegesen bedőlnének, hiszen ez kényszereladáshoz vezetne. Ezen kívül a kereslet visszaesése, a hitelezési feltételek szigorodása vagy a gazdasági növekedés lassulása szintén hatással lehet a piacra. Ha a gazdaság markáns recesszióba kerül, az csökkentheti a lakosság vásárlóerejét, így mérséklődhet a kereslet. A munkanélküliség növekedése csökkentheti a lakásvásárlási kedvet. Ha a bérbeadási és lakásáremelkedési hozamok csökkennek, a befektetők más eszközöket kereshetnek, ami mérsékelheti a keresletet. Az ingatlanpiacot érintő új szabályozások, például a bérlakáspiaci korlátozások vagy az Airbnb szabályozása, szintén hatással lehetnek az árakra.

Mindezeket figyelembe véve valószínűtlen, hogy 2025-ben csökkenést látnánk a lakásárakban. A kínálati szűkösség, a magas építési költségek és a folyamatos kereslet együttesen stabilan magasan tartják az árakat. A vásárlóknak érdemes mérlegelni a hitelfelvétel költségeit és az ingatlanpiac hosszú távú trendjeit, mielőtt döntést hoznak.

Kapcsolódó adatok

Továbbá a Magyar Nemzeti Bank (MNB) 2024. novemberi Lakáspiaci Jelentése alapján az alábbi következtetéseket tehetjük a budapesti lakáspiac jelenlegi helyzetéről és 2025-ös potenciáljairól.

Élénkülő kereslet az új lakások iránt, felértékelődő szabad lakások

• A szabad, még el nem adott új lakások száma 6225-re csökkent Budapesten, ami a korlátozott kínálatra és az erős keresletre utal. A szabad lakások iránti kereslet növekedése miatt ezek értéke tovább emelkedhet, így a befektetők számára vonzóbbá válik a már meglévő projektekbe való belépés.
• 2024 második negyedévében kiemelkedően magas, 1757 újlakás értékesítése történt Budapesten, ami a piac élénkülését mutatja. 2024 harmadik negyedévében a forgalom kissé visszaesett, 1449 újlakás talált gazdára. Ez az előző év azonos időszakához képest jelentős, 118%-os növekedést jelent, de az előző negyedévhez képest 18%-os csökkenés figyelhető meg.

Fejlesztések és bérlakások

• Az új építésű lakások csak kis hányada jelenik meg a bérlakáspiacon, ami szűkös kínálatra utal ezen a területen. A lakások megvásárlása és kiadása, illetve a bérlakások fejlesztése piaci rést tölthet be. A fővárosi lakásállomány kb. 15%-át teszik ki az albérletként kiadott lakások, míg az üres lakások, illetve a rövid távra kiadott lakások aránya eléri a 13%-ot, így nőhet az igény olyan jó minőségű, modern lakások iránt, amelyek alkalmasak hosszú távú bérbeadásra, az albérleti piacon az új lakások aránya mindössze 14%, ami komoly növekedési lehetőséget jelent. Az új építésű lakások energetikai hatékonysága, korszerű felszereltsége és alacsony fenntartási költségei vonzóbbá tehetik őket a bérlők számára.
• A fővárosi lakásállomány jelentős része régi építésű és elavult. Az ilyen lakások rehabilitációja és korszerűsítése piaci lehetőséget kínálhat, különösen akkor, ha ezeket az ingatlanokat hosszú távú bérbeadásra vagy eladásra fejlesztik ki, modern igényekre szabva. Az elavult, de jó lokációjú belvárosi műemlék épületek prémium kategóriás loft- vagy boutique-lakásokká alakítása magas hozamot biztosíthat.
• Az Airbnb-szabályozások szűkülése miatt várhatóan több rövid távra szánt lakás kerül át hosszú távú piacra.

Megtakarítások

• Az önkéntes nyugdíjcélú megtakarítások adómentesen felhasználhatóvá válnak lakáscélokra, például ingatlanvásárlásra önerőből, hitelfelvétel nélkül, lakáshitelek önrészeként, lakáshitelek törlesztésére és lakásfelújításra. A pénztártagok a megtakarításokat saját céljukra, házastársuk vagy gyermekük lakáscéljaira is felhasználhatják. A kormány várakozása szerint az intézkedés 300 milliárd forintot irányíthat a lakáspiacra a jelenleg 2100 milliárd forintos önkéntes nyugdíjpénztári vagyonból.
• 1300 milliárd forintnyi kamatfizetés várható 2025-ben a Prémium Magyar Állampapírok (PMÁP) után, amelyből jelentős források szabadulhatnak fel. 1800 milliárd forintnyi lakossági állampapír jár le 2025-ben, amelyből szintén jelentős összegek irányulhatnak lakáscélokra. A magas PMÁP-kamatfizetések és a kamatok csökkenése miatt várhatóan többen visszaváltják ezeket a papírokat, és felszabaduló forrásaikat lakásberuházásokra fordíthatják. Az állampapírok lejáratai és kamatfizetései 2025 első öt hónapjára koncentrálódnak: az első negyedévben a PMÁP-állomány háromnegyedének kamatfordulója esedékes. Ez növelheti a visszaváltások mértékét, és az így felszabaduló források egy része a lakáspiacra áramolhat.

Árak alakulása

• A budapesti új építésű lakások átlagos négyzetméterára 2024 harmadik negyedévének végén 1,53 millió forint volt. Ez éves összevetésben 5%-os áremelkedést jelent, ami tovább növelheti a befektetők és vásárlók érdeklődését.
• Szabad lakások értéknövekedése: A még elérhető lakások értéke tovább emelkedhet, mivel a kínálat szűkül, a kereslet pedig élénkül.
• Engedélyezett, de kivitelezés alatt nem álló projektek: Ezek kiemelt figyelmet érdemelnek, hiszen gyors indítással jelentős versenyelőny érhető el. Az engedélyezett, de még nem kivitelezett projektek stratégiai tartalékot jelentenek, amelyek a megfelelő időzítéssel piaci dominanciát biztosíthatnak.

Új építésű lakások piaci helyzete Budapesten

• A budapesti lakásállomány mindössze 5%-a (kb. 45 ezer lakás) épült 2016 után, így az új építésű lakások piaca viszonylag szűkös. A legnagyobb koncentráció a XIII. kerületben található (9300 új lakás), ezt követi a XI. kerület (6300 lakás) és a IX. kerület (4300 lakás).
• 2024 első három negyedévében 8,6 ezer új építésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt Magyarországon, Budapesten 18 százalékkal csökkent az átadott lakások száma az előző év azonos időszakához képest.
• Ugyanezen időszak alatt Budapesten 3,4 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt, amely éves szinten rendre 34 százalékos visszaesés.

Hitelek

• A lakáshitelpiacon élénkülés várható, amit részben a banki feltételek enyhítése és az állampapírok lejárata generálhat. 2024 első nyolc hónapjában a lakáshitelezés 888 milliárd forintra nőtt, ami 148%-os éves bővülést jelentett. Ezt a mérséklődő hitelkamatok, a növekvő reálbérek és a CSOK Plusz program támogatta.

Kapcsolódó információ

• Budapesten kívül a legtöbb fejlesztés alatt álló lakás Somogy vármegyében (Balaton környéke, 1542 lakás), Győr-Moson-Sopron vármegyében (1388 lakás) és Pest vármegyében (1021 lakás) található.
• A koncentrált fejlesztési lokációkban (pl. Balaton környéke vagy Budapest frekventált kerületei) a kereslet meghaladja a kínálatot, ami prémium árazást és gyorsabb értékesítési ciklust tesz lehetővé.
• A kereslet élénkülésével Budapesten 3,0 százalékra csökkent az átlagos alku mértéke.

----